导读

当建设工程优先权与抵押权冲突时，法律明确承包人的工程款优先于银行抵押权。最高人民法院裁定，房地一体拍卖但分别评估，建筑物价款归承包人，土地部分归抵押权人，确保农民工工资优先保障。

发包人逾期未能向承包人支付价款，承包人可以请求人民法院将该工程依法拍卖，就该工程拍卖的价款，承包人有权优先受偿。

其立法目的是：农民工的劳动报酬关乎其基本生存权，承包人组织农民工进场施工，当发包方没有能力支付工程款，此时，就应当优先保护承包人的权益，承包人拿到工程款后，才有能力支付农民工工资。

其本质特征在于，建设工程价款优先受偿权的对象仅为建设工程建筑物，并不包括建设工程占有范围所对应的土地使用权。原因很简单，建设工程债权人即承包人只施工完成了建筑物，土地使用权并非承包人投资购买，所以，土地使用权不能列为建设工程债权人优先受偿的范围。

如果建设单位以土地使用权或在建工程抵押之后，建设单位无法清偿融资借款，此时，建设项目陷入债务危机，抵押权人与承包人的优先受偿权，就有可能发生冲突，对于该类冲突，司法实践是什么观点？

一、两种权利不存在冲突的情形：办理土地抵押登记时，土地之上并无建筑物，抵押权人优先受偿对象为土地，建设工程债权人优先受偿权的对象为建筑物

部分情形下，建设工程优先受偿权，与抵押权并不会发生冲突，发包人在取得土地使用权后，向银行融资贷款，用土地使用权作为抵押标的物，之后才正式组织承包人进场施工。

在该情形下，因办理银行抵押登记时，工程并未开始建设，土地上并无任何在建工程，因此，抵押银行仅仅对土地使用权享有抵押权，至于建设用地使用权抵押后，该土地上新建的建设工程，抵押权人并不享有抵押权，对于新增建筑物所得价款，抵押权人亦不可能享有优先受偿权。

其法律依据为《民法典》第417条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”

而，建设工程债权人的优先权，限于施工形成的建筑部分，并不及于建设用地使用权，即承包人对建设用地使用权拍卖价款，并不享有优先受偿权。因此，建设工程优先受偿权的对象是工程建筑物，而抵押权的优先受偿对象是土地使用权，两者井水不犯河水，各取所需即可。

但是，为何感觉这两种权利经常发生冲突呢？

主要原因在于，法院拍卖资产时，因房屋和土地附着在一起，法院必须将土地与房屋一起拍卖，不可能只拍卖房屋。如果只拍卖房屋，那房屋办理过户手续时，房屋附着的土地，则不能过户，那房屋岂不成了空中楼阁？法院基于“房地一体原则”，必须将房屋与土地打包进行整体拍卖。

“房地一体”仅仅只是为了方便法院拍卖处置，至于拍卖处置之后的执行案款，应当按下列原则处理：对建筑物的资产案款，交付给建设工程债权人，对于土地使用权处置的资产案款，交付给抵押权人。

【(2019)最高法民申6744号第二建筑公司、浦东发展银行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书：

最高人民法院认为，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。但是，实现抵押权的时候，应当对土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是对新增的建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

法院可以就土地上新增建筑物与建设用地使用权一并纳入执行财产处置，但是对于案涉新增建筑物处置所得价款，抵押银行无权优先受偿。在执行程序中，应当对案涉土地和在建工程分别评估，抵押银行仅就土地拍卖的价值优先受偿，在建工程的价款应当由建设工程债权人第二建筑公司所得。】

小提示：法院在组织拍卖时，需要注意一个操作细节，由评估机构分别评估确定房产与土地的价值，便于今后由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

二、两种权利存在冲突的情形：办理土地抵押登记时，因土地之上已经新建建筑物，抵押权范围包括土地与建筑物，此时，抵押权人与建设工程债权人的权利发生冲突，必须确保建筑物拍卖价款优先分配给建设工程债权人

对建设用地使用权设定抵押权时，如果已经存在建筑物，即使建筑物没有办理抵押登记，亦应该将建筑物自动视为抵押权范围，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋所有权和建设用地使用权同时转让。

此时，抵押权优先清偿对象包含了在建工程，其与建设工程优先受偿权发生冲突，其解决方案，本质上与前述方案一致：

首先确保建设工程债权人对于建筑物享有优先权，然后，建筑物价款若有剩余，才轮到抵押银行享有优先权，至于土地拍卖价款，当然由抵押银行享有优先权。

其法律依据为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：承包人享有的建设工程价款优先受偿权，优于抵押权。据此，如果抵押权与建设工程优先权发生冲突，优先保护建设工程优先受偿权。

【(2019)最高法执监470号杭州银行、浙江宝业公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书：

最高人民法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

“房地一体”应当理解为处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地一并处置，但应当对权利人分别进行保护。

建设工程价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，旨在有限保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。

因此，工程款优先受偿权，并不能及于涉案土地使用权，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿，拍卖价款中属于土地使用权的部分，应当由抵押权银行优先受偿。】